Путеводитель по инвестициям в недвижимость Таиланда до 2026 года — рентабельность инвестиций, доходность и рынки, которые действительно приносят прибыль.

Данное руководство содержит образовательную информацию об инвестициях в недвижимость в Таиланде. Налоговые ставки, правила и нормы владения недвижимостью постоянно меняются. Перед инвестированием проконсультируйтесь с квалифицированным тайским бухгалтером по вопросам налогового планирования и с лицензированным юристом по вопросам структурирования собственности. Компания Three Seasons Properties является агентством недвижимости, а не налоговым или юридическим консультантом.

 

Почему Таиланд идеально подходит для инвестиций в недвижимость в 2026 году?

В течение последнего десятилетия Таиланд незаметно превосходил по показателям рынка недвижимости большинство развитых стран. По данным Knight Frank Asia, в престижных туристических зонах — Пхукете, Ко Самуи, некоторых районах Бангкока — за последние три года наблюдался ежегодный прирост капитала в размере от 8 до 121 триллиона рупий. Страна ежегодно привлекает около 35 миллионов иностранных туристов, имеет стабильное законодательство в сфере недвижимости, принятое еще в 1979 году (Закон о кондоминиумах), и тайский бат, который сохраняет свою покупательную способность по отношению к доллару США лучше, чем большинство региональных валют.

Это макроэкономическая картина. Проблемы у инвесторов возникают на микроуровне.

Иностранные покупатели могут владеть квартирами в кондоминиумах в полной собственности, но не землей. Владение виллой требует наличия построек, которые на первый взгляд кажутся простыми в рекламных брошюрах, но на практике оказываются гораздо сложнее. Доходность от аренды, рекламируемая застройщиками как «гарантированная 8%», редко сохраняется после первого обращения за первоначальным взносом в резервный фонд. А специальный налог на предпринимательскую деятельность в размере 3,3% при перепродаже в течение пяти лет неожиданно застает врасплох многих потенциальных перекупщиков.

Это руководство не является рекламной презентацией. Мы — агентство недвижимости на острове Ко Самуи, и нас очень интересует, почему иностранные инвесторы выбирают Таиланд. Но продавать то, что не соответствует вашей ситуации, — это быстрый способ потерять репутацию и постоянных клиентов. Поэтому это честная версия: работающие рынки, ожидаемая доходность после уплаты налогов и сборов, надежные структуры собственности и ошибки, которые незаметно снижают прибыль.

Если в итоге вы решите, что Таиланд вам подходит, отлично — мы поможем вам найти подходящую недвижимость на острове Ко Самуи. Если же вы решите, что другой рынок или другой класс активов вам больше подходит, это тоже совершенно нормально. Цель здесь — ясность, а не конверсия.

 

 

Куда инвестировать: сравнение 5 рынков

Таиланд — это не единый рынок недвижимости. Это как минимум пять отдельных рынков, каждый со своими факторами спроса, профилем доходности и характеристиками риска. Самая большая ошибка, которую совершают иностранные инвесторы, — это выбор неправильного рынка: они влюбляются в воспоминания об отдыхе и покупают недвижимость не в том городе.

Бангкок — безопасность капитала, умеренная доходность.

Типичная доходность от аренды: 4–51 тыс. 3 тыс. трлн. валовой выручки от сдачи в аренду квартир в центральных деловых районах (Сукхумвит, Саторн, Силом, Лумпхини).

Рост стоимости капитала: В основных районах за последние пять лет этот показатель составлял 5–71 ТТ3Т в год; в других регионах он был ниже.

Кому подходит: Инвесторы отдают приоритет ликвидности и возможностям выхода, а не доходности. Бангкок обладает самым развитым рынком вторичной недвижимости в Таиланде. Хорошо расположенная квартира в Асоке или Промфонге быстро продастся даже в условиях слабого рынка.

Кому это не подходит: Инвесторы, ориентированные на доходность. Расчеты редко сходятся после вычета комиссионных сборов (часто 50–80 THB/кв.м/месяц), расходов на управление и налога 15%, удерживаемого с дохода от аренды, полученного нерезидентами. Чистая доходность обычно составляет 2,5–3,5%.

Обратите внимание на: В некоторых субрынках наблюдается избыток предложения. В районе Рама 9 и некоторых частях Он Нат наблюдается активное строительство новых объектов, что оказывает давление как на арендные ставки, так и на цены перепродажи.

Чтобы получить экспертные знания о местном рынке Бангкока, обратитесь к специализированному агенту — наши знания сосредоточены на острове Ко Самуи, и мы не делаем вид, что это не так.

Пхукет — элитный туризм, высокая доходность, высокий риск.

Типичная доходность от аренды: Валовая выручка от сдачи в аренду вилл и фирменных апартаментов для отдыха в Патонге, Камале, Сурине и Банг Тао составила 6–81 тыс. трлн танзанийских долларов.

Рост стоимости капитала: В течение последних трех лет в лучших прибрежных районах ежегодный приток составлял 8–101 тыс. тонн пара; в перенасыщенных внутренних зонах он оставался неизменным или снижался.

Кому подходит: Инвесторы, которых устраивает цикличность туристического сектора и которые готовы платить за управление, выбирают брендированные резиденции на Пхукете (Anantara, Banyan Tree, Trisara). Они обеспечивают высокую доходность при минимальном вмешательстве в управление, но по значительным ценам (обычно от 15 миллионов бат и выше).

Кому это не подходит: Покупатели, желающие проживать в своей недвижимости круглый год. Экономика Пхукета, ориентированная на туризм, означает оживление в пиковый сезон, затишье в низкий сезон и цены, отражающие пиковый спрос.

Обратите внимание на: Проекты на стадии строительства со структурой «гарантированной доходности». Многие из этих гарантий финансируются за счет собственного капитала покупателя в завуалированной форме, а выход застройщика из проекта после сдачи объекта снимает любые фактические обязательства.

Для получения экспертных знаний о местном рынке Пхукета обратитесь к специализированному агенту.

Ко Самуи — бутик-туризм, сбалансированная доходность

Типичная доходность от аренды: 8–101 тыс. 3 триллионов рупий валовой прибыли на строительство качественных вилл в Бопхуте, Чавенге, Чоенг-Моне и Плай-Лаеме.

Рост стоимости капитала: Согласно данным Knight Frank Asia, за последние три года в зонах премиум-класса ежегодно наблюдался рост объемов производства на 8–121 тыс. тонн в год.

Кому подходит: Ко Самуи — это остров для инвесторов, желающих получать доходность, сопоставимую с Пхукетом, но без перенасыщения туристическим потоком, или для покупателей, планирующих жить на острове часть года, а остальную часть — арендовать жилье. Ко Самуи отличается более бутиковым характером — меньше высотных зданий, больше частных вилл и более сплоченное сообщество экспатов.

Кому это не подходит: Инвесторам, нуждающимся в немедленной ликвидности, ситуация на вторичном рынке хуже, чем в Бангкоке или Пхукете. Продажа виллы по справедливой цене может занять от 6 до 12 месяцев.

Обратите внимание на: Ограничение по площади застраиваемых земель. На острове Ко Самуи действуют ограниченные правила зонирования для новой высотной застройки, что поддерживает цены, но также означает, что предложение новостроек может превышать спрос на определенных субрынках, когда несколько застройщиков завершают строительство одновременно.

 

 

Это наш внутренний рынок. Мы подробно описали его в нашем... Путеводитель по району Ко Самуи для инвестиций в недвижимостьи мы поддерживаем тщательно подобранный каталог вилл, кондоминиумов и земельных участков в нашем офисе. виллы на продажу объявления.

Паттайя — громкость воспроизведения, качество неоднозначное.

Типичная доходность от аренды: 5–7% брутто в квартирах недалеко от Джомтьена, Пратумнака, Вонгамата.

Рост стоимости капитала: 3–6% в год; волатильность в зависимости от субрынка.

Кому подходит: Инвесторы с ограниченным бюджетом, которые выбирают более доступные по цене варианты (существуют однокомнатные квартиры от 2 до 3 миллионов бат) и понимают, что экономика Паттайи ориентирована на объемы туризма.

Кому это не подходит: Покупатели отдают приоритет престижным или высококлассным арендаторам. Репутация Паттайи, хотя и смещается в сторону более престижных районов, таких как Пратумнак и Наклуа, по-прежнему в значительной степени ориентирована на массовый туризм в городе.

Обратите внимание на: Огромный объем предложения. В Паттайе ежегодно на рынок поступает больше новых квартир, чем почти в любом другом городе Таиланда, что оказывает постоянное понижающее давление на арендные ставки.

Чтобы получить экспертные знания о местном рынке Паттайи, обратитесь к специализированному агенту.

Чиангмай — низкий порог входа, долгосрочная перспектива.

Типичная доходность от аренды: 4–61 тыс. трлн рупий валовой выручки от продажи квартир в районах Нимман, Старый город, Ханг Донг.

Рост стоимости капитала: 3–5% ежегодно; стабильный, а не впечатляющий результат.

Кому подходит: Инвесторы, ориентированные на долгосрочное владение недвижимостью, и покупатели, ценящие определенный образ жизни. В Чиангмае развита сильная демографическая группа цифровых кочевников и пенсионеров, что поддерживает долгосрочную аренду жилья.

Кому это не подходит: Инвесторы, сдающие жилье в краткосрочную аренду на время отпуска. Туризм в Чиангмае в большей степени ориентирован на культуру и образование, чем на пляжный отдых, с более короткими пиковыми сезонами и более низкими ценами за ночь.

Обратите внимание на: Качество воздуха в период пожаров (февраль-апрель). Некоторые покупатели недооценивают, насколько это негативно сказывается на спросе на аренду жилья в течение всего года и на проживании людей в нем.

Для получения экспертных знаний о местном рынке Чиангмая обратитесь к специализированному агенту.

Быстрое сравнение

Рынок	Валовой урожай	Рост стоимости капитала	Начальная цена (эквивалент виллы с 2 спальнями и бассейном).	Ликвидность
Бангкок	4–5%	5–7%	8–15 млн (квартира)	Высокий
Пхукет	6–8%	8–10%	15–30М	Середина
Ко Самуи	8-10%	8–12%	8–15М	Середина
Паттайя	5–7%	3–6%	4–10М	Высокий (громкость)
Чиангмай	4–6%	3–5%	6–12М	Середина

 

Реальная доходность от аренды — валовая и чистая.

В большинстве объявлений о продаже недвижимости в Таиланде указывается валовая доходность от аренды. Чистая доходность, после вычета расходов, которые остаются на вашем банковском счете, определяет, приносит ли ваша инвестиция прибыль.

Вот пример расчета стоимости виллы стоимостью 12 миллионов бат в Бопхуте, остров Ко Самуи, которая продается с «ориентировочной» валовой доходностью в 101 трлн бат.

Валовой доход (за год): 12M × 10% = 1 200 000 THB

Затраты, которые приводят к этому снижению:

• Агентство по управлению и сдаче недвижимости в аренду (15–251 тыс. бат валового дохода от аренды на время отпуска): –240 000 бат в среднем значении
• Техническое обслуживание и коммунальные услуги в периоды простоя: –40 000 THB
• Услуги по обслуживанию бассейнов и садов (круглый год, даже когда пустует): –60 000 THB
• Ежегодный ремонт и амортизация мебели (приблизительное среднее значение): –50 000 THB
• Плата за пользование общими зонами / плата за коммунальные услуги (если является частью застройки): –30 000 THB
• Страхование: –12 000 THB
• Налог, удерживаемый у источника выплаты (15% на валовой доход для владельцев-нерезидентов): –180 000 THB

Чистая прибыль: 588 000 THB

Чистая прибыль от 12 млн тайваньских батов: ~51 тыс. бат.

Это очень далеко от 7%. И это не включает в себя никаких резервов на вакантные площади сверх базового уровня, уже заложенного в расчет затрат на управление, или на возможное обновление мебели каждые 5–7 лет.

Доходность может быть выше, если вы управляете недвижимостью самостоятельно и хорошо знаете местность, или если вы находитесь в особенно выгодном месте (пляж Плай Лаем, центр Чоенг Мон) со стабильной заполняемостью. Мы видели, как хорошо управляемые виллы приносили 7–81 тыс. трлн рупий чистой прибыли. Мы также видели, как объекты недвижимости в неудачном местоположении приносили 1–1,51 тыс. трлн ...

Честная формулировка: предположим, что чистая доходность составляет приблизительно валовая прибыль минус 5 процентных пунктов В качестве отправной точки, затем внесите корректировки в зависимости от особенностей вашей структуры.

История роста стоимости капитала

Рынок недвижимости Таиланда не развивается в едином направлении в масштабах всей страны. Рассмотрим последние 10 лет на пяти вышеупомянутых рынках:

• Пхукет, первоклассный пляж.: +85% кумулятивный (CAGR ~6,4%)
• Премиум-зоны Ко Самуи: +95% кумулятивный (CAGR ~7,0%)
• Кондоминиумы в центре Бангкока: +50% кумулятивный (CAGR ~4,1%)
• Средняя цена в Паттайе: +25% кумулятивный (CAGR ~2,3%)
• Средний показатель по Чиангмаю: +30% кумулятивный (CAGR ~2,7%)

Это приблизительные сводные данные из общедоступных источников (Knight Frank, CBRE Thailand, статистика Банка Таиланда), отражающие средние значения — характеристики отдельных объектов недвижимости могут значительно различаться.

Выявляются две закономерности:

1. Рынок вознаграждает конкретные места, а не средние показатели. На Пхукете недвижимость на пляжах Сурина и Камалы демонстрировала примерно вдвое больший рост, чем недвижимость в Чернгталае, расположенная вдали от побережья. На острове Ко Самуи Чоенг Мон и Плай Лаем превзошли Маенам и Липа Ной на 20–301 тыс. рупий. Если выбрать неподходящее место в нужном городе, результат может оказаться едва опережающим инфляцию.

2. После спада 2020–2021 годов восстановление прошло быстро, но неравномерно. Рынки, зависящие от туризма из России, Китая и азиатского региона (Пхукет, Паттайя), восстановились быстрее, чем рынки, зависящие от западных экспатов (некоторые районы Чиангмая, Хуа Хина). Начиная с 2026 года, геополитические туристические потоки будут иметь большее значение, чем до пандемии.

Не стоит ожидать, что темпы роста в 121 тыс. тонн будут сохраняться вечно. Более устойчивым предположением на следующее десятилетие является среднегодовой рост цен на 5-7% в премиальных туристических зонах.

Объяснение трех типов структур собственности

Иностранные покупатели в Таиланде имеют три жизнеспособных пути к приобретению недвижимости, плюс четвертый, который активно рекламируется и создает больше проблем, чем решает. Мы рассмотрим все четыре.

Примечание: Создание тайской компании с ограниченной ответственностью в номинальной структуре не является законным в Таиланде.Для создания тайской компании с ограниченной ответственностью потребуются реальные тайские инвесторы, а оформлением займутся профессиональные юристы.

1. Право собственности на квартиру в кондоминиуме (самый простой вариант)

В соответствии с Законом о кондоминиумах 1979 года (с поправками 2008 года) иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах на праве полной собственности в рамках квоты для иностранных граждан, предусмотренной для каждого здания (49%). Оставшиеся 51% зарезервированы для граждан Таиланда.

Что вам на самом деле принадлежит: Зарегистрированный документ о праве собственности (Chanote, иногда называемый Or Sor) на ваше имя, подлежащий передаче и наследованию.

Практические соображения:

• Перед подписанием договора уточните статус иностранной квоты. Здание по адресу 48%, находящееся в иностранной собственности, — это нормально; здание, уже находящееся в районе 49%, вам продать нельзя.
• Проверьте баланс резервного фонда и наличие каких-либо ожидающих рассмотрения специальных сборов — сумма одного сбора может достигать 100 000 THB и более.
• Убедитесь, что в кондоминиуме есть должным образом зарегистрированное юридическое лицо (управляющий орган здания). Незарегистрированные или неправильно управляемые юридические лица создают хронические проблемы.

Кому подходит: Инвесторы отдают приоритет простоте законодательства и ликвидности. Квартиры перепродаются быстрее, чем виллы, потому что структура собственности однозначна.

Более подробную информацию о процессе покупки и комплексной проверке, специфичных для острова Ко Самуи, вы найдете в нашем разделе. 10 вещей, которые экспатам необходимо знать при покупке недвижимости на острове Ко Самуи.

2. Вилла в аренде на основании зарегистрированного договора аренды на 30 лет.

Иностранцы не могут владеть землей напрямую. Самый простой способ оформить право собственности на виллу — это зарегистрированная 30-летняя аренда земли в сочетании с отдельным правом собственности на здание.

Что вам на самом деле принадлежит:

• Право пользования земельным участком сроком на 30 лет (зарегистрировано в Земельном управлении).
• Само здание находится в полной собственности на основании отдельной регистрации.

Вопрос, актуальный на протяжении 30 лет: В тайском законодательстве зарегистрированные договоры аренды ограничены 30 годами. Некоторые контракты включают «опции продления» еще на 30 + 30 лет. Эти опции технически не имеют юридической силы в силу строгих правовых прецедентов — Верховный суд выносил противоречивые решения, — но на практике грамотно составленные контракты с тайским контрагентом (часто тайской компанией) могут предусматривать механизмы продления, которые доказали свою эффективность в переговорах о перепродаже. Именно такое структурирование требует квалифицированного тайского юриста по недвижимости, а не простого консультанта.

Практические соображения:

• Договор аренды должен быть зарегистрирован в Земельном управлении; сам по себе частный договор не обязывает правопреемников собственников земли.
• Право собственности на жилое здание должно быть зарегистрировано отдельно.
• Рынок недвижимости, находящейся в аренде, менее развит, чем рынок квартир в полной собственности. Покупатели получают скидку за оставшийся срок аренды: недвижимость, до окончания срока которой осталось 18 лет, будет продана значительно дешевле, чем та же недвижимость, до окончания срока которой осталось 28 лет.

Кому подходит: Покупатели, желающие приобрести частную виллу и понимающие компромиссы, связанные с арендой. Такая структура хорошо подходит для периодов владения от 5 до 15 лет. Менее удобна в качестве актива для нескольких поколений.

3. Тайская номинальная компания (использовать с особой осторожностью)

Примечание: Создание тайской компании с ограниченной ответственностью в номинальной структуре не является законным в Таиланде.Для создания тайской компании с ограниченной ответственностью потребуются реальные тайские инвесторы, а оформлением займутся профессиональные юристы.

Данная структура предполагает создание тайской компании с ограниченной ответственностью, в которой гражданин или граждане Таиланда владеют 51% акций (требование юридического большинства), а иностранный инвестор владеет 49%, а также контрольными привилегированными акциями с правом голоса, имеющими весовые коэффициенты. В этом случае компания владеет землей в полной собственности.

Почему его продают: Это похоже на право собственности на землю для иностранцев. Такое предложение часто встречается на Пхукете и в некоторых районах Ко Самуи у застройщиков и некоторых агентов.

Почему мы относимся к этому как к риску высокого уровня: Законодательство Таиланда (Закон о зарубежном бизнесе, статья 96 Земельного кодекса) запрещает использование номинальных акционеров для обхода ограничений на владение землей иностранными компаниями. Исторически сложилось так, что его применение было непоследовательным, но юридическая опасность реальна:

• Статья 113 Земельного кодекса предусматривает уголовную ответственность за организацию сделок с использованием подставных лиц, наказуемую лишением свободы на срок до 2 лет.
• Принудительная продажа активов в течение установленного периода в случае оспаривания.
• Если тайские акционеры не являются реальными активными участниками бизнеса, у них может не быть никаких юридически обязательных действий в ваших интересах.

Прагматическая позиция: Компания, зарегистрированная в Таиланде, считается легитимной, если она ведет реальный бизнес (управление арендой, гостиничный бизнес, сельскохозяйственное производство) с активными тайскими партнерами и надлежащим корпоративным управлением. Однако ее использование исключительно для владения личным жильем с пассивными тайскими представителями сопряжено с юридическими и практическими рисками.

Если застройщик или агент представляет владение недвижимостью через тайскую компанию как стандартный вариант для личного пользования, это должно стать тревожным сигналом, требующим проверки независимым юристом, не имеющим коммерческих отношений с продавцом. Некоторые покупатели успешно используют эту структуру; другие же потеряли все свои инвестиции, когда столкнулись с подобными проблемами. Асимметрия результатов означает, что этот вариант заслуживает более тщательного изучения, чем обычно.

4. Брак с гражданином Таиланда + право собственности супруга на землю.

Иностранцы, состоящие в браке с гражданами Таиланда, могут участвовать в земельной собственности, но тайский супруг должен задекларировать средства как свою личную собственность (sin suan tua), а иностранный супруг подписывает отказ от своих прав. Это не является «структурой собственности» для иностранца — юридически собственность принадлежит тайскому супругу. Мы упоминаем об этом, потому что это иногда обсуждается в разговорах с агентами; это не путь к иностранному владению недвижимостью и не должно позиционироваться как таковое.

Налоговая система 2026 года — что на самом деле платят инвесторы.

Налоги на недвижимость в Таиланде умеренные по международным стандартам, но содержат несколько асимметричных положений, которые могут застать иностранных инвесторов врасплох. Основные цифры:

При покупке

Налог/сбор	Ставка	Кто платит?	Рассчитано на
комиссия за перевод	2%	договорно	Оценочная стоимость, установленная правительством
Гербовый сбор	0.5%	договорно	Наибольшая из двух величин: контрактной или оценочной стоимости.
Специальный налог на бизнес	3.3%	договорно	Наибольшая из двух величин: контрактной или оценочной стоимости.
Налог у источника (на прирост капитала)	Скользящая шкала	договорно	Чистая прибыль (для физических лиц) или валовая прибыль (для компаний)

Пример расчета покупки — вилла за 15 миллионов бат.

• Плата за перевод 2% от государственной оценочной стоимости 5 млн.: 100 000 THB (часто разделение: 50 000 покупателей / 50 000 продавцов)
• Гербовый сбор с заявленной стоимости 8M: 40 000 THB (часто распределение: 20 000 покупателей / 20 000 продавцов)
• Размер налога на прибыль или обязательств по удержанию налога будет варьироваться в зависимости от ситуации и будет рассчитываться в каждом конкретном случае (часто разделяясь между покупателем и продавцом).

Практические затраты покупателя при покупке: Как правило, от 1 до 31 ТБ от цены контракта, в зависимости от переговоров. Плюс юридические издержки (100 000–200 000 THB для сделки с иностранным покупателем при условии надлежащей проверки) и любые административные сборы застройщика при строительстве нового объекта.

В течение периода владения

Земельный и строительный налог (с 2020 года):

• Основное назначение: жилая недвижимость: 0,02–0,101 TP3T от оценочной стоимости (в основном незначительная).
• Инвестиции / неиспользованные: 0,30–0,701 TP3T от оценочной стоимости
• Недвижимость стоимостью менее 50 миллионов бат, используемая в качестве основного места жительства: в основном освобождена от налогов.

Для виллы стоимостью 12 миллионов бат, рассматриваемой как инвестиция, можно ожидать доход примерно от 24 000 до 84 000 бат в год в зависимости от ее оценочной стоимости (обычно ниже рыночной) и целевого назначения.

Налог на доходы от сдачи в аренду (тот самый неприятный момент):

• Иностранные владельцы, не являющиеся резидентами: 15% удержание с валового дохода от аренды, удерживаемого агентом напрямую или арендатором, если он платит вам.
• Резиденты (проживающие в Таиланде более 180 дней в году) могут претендовать на допустимые налоговые вычеты и платить подоходный налог по прогрессивной ставке от 5 до 351 TP3T, что часто приводит к чистой прибыли ниже 151 TP3T.

Налог по форме 15% является фиксированной ставкой и не подлежит возврату, за исключением случаев применения специальных механизмов соглашения об избежании двойного налогообложения. Для налоговых резидентов Великобритании, США, Австралии, Канады и Сингапура ваша страна может зачесть тайский налог в счет ваших внутренних налоговых обязательств; проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом по вопросам налогообложения в вашей стране.

CAM / резервный фонд (Кондоминиумы): технически это не налог, а периодические расходы. Плата за пользование общими зонами обычно составляет 30–80 THB/кв.м/месяц плюс периодические пополнения резервного фонда.

При перепродаже

Правило 5 лет (именно его упускают из виду инвесторы):

Если вы продадите товар в течение 5 лет после покупки, Специальный налог на предпринимательскую деятельность в размере 3,31 TP3T Это относится к продавцу. Если имущество находится во владении более 5 лет, гербовый сбор снижается до 0,5%.

Для объекта недвижимости, купленного за 12 млн бат и проданного за 15 млн бат через 3 года:

• Акции SBT 3.3% по цене продажи 15M = 495 000 THB
• Плюс налог на прирост капитала, удерживаемый у источника выплаты, рассчитываемый по ступенчатой шкале.

Та же самая сделка состоялась более чем через 5 лет после покупки:

• Гербовый сбор 0,5% от продажной цены 15M = 75 000 THB
• Плюс к этому, применяется тот же принцип удержания налога на прирост капитала.

Разница в 420 000 THB, обусловленная только SBT (Single-Based Total War), может превратить незначительно прибыльную сделку в убыток после вычета всех прочих издержек.

Последствия для вашей стратегии: Инвестиции в недвижимость в Таиланде рассчитаны на горизонт более 5 лет. Любой, кто предлагает краткосрочную перепродажу, либо игнорирует этот налог, либо не произвел необходимые расчеты.

Вопросы двойного налогообложения

Таиланд имеет соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) с большинством крупных западных стран. Налог на прибыль, удерживаемый из арендной платы (15%), часто может быть зачтен в счет вашего подоходного налога в стране проживания. Налог на прибыль, удерживаемый из налогооблагаемой базы (SBT) и налог на прирост капитала (3.3%), не всегда может быть зачтен без проблем; порядок его применения зависит от СИДН.

Этот раздел действительно требует консультации вашего бухгалтера, а не руководства. При правильном подходе к инвестициям в 12 миллионов бат со сроком владения 5 лет, выгода от этого легко может составить более 200 000 бат. Несколько сотен долларов, потраченных на квалифицированного тайского бухгалтера, окупятся многократно.

 

Стратегия получения дохода от аренды — краткосрочная и долгосрочная аренда

Рынок арендного дохода в Таиланде делится на три различных стратегии, каждая из которых имеет разную доходность, риски и требования к управлению.

Краткосрочная аренда жилья для отдыха (Airbnb, Booking.com)

Где это работает: Пляжи Пхукета, престижные зоны Ко Самуи, апартаменты с обслуживанием в центре Бангкока, Паттайя рядом с туристическими пляжами.

Реалистичная валовая урожайность: 6–10% на подходящем участке в подходящем месте.

Юридические сложности: Закон об отелях 2004 года формально требует, чтобы объекты размещения, предлагающие проживание менее 30 дней, имели гостиничную лицензию. Исторически сложилось так, что контроль за соблюдением этого закона был нерегулярным, но власти Пхукета и Ко Самуи в 2023 и 2024 годах провели целенаправленные рейды. Некоторые юридические лица, владеющие кондоминиумами, прямо запрещают краткосрочную аренду; другие разрешают её. В некоторых зонах вилл краткосрочная аренда осуществляется открыто; в других же применяются штрафы.

Реальность эксплуатации: Для краткосрочной аренды требуется либо профессиональное управление (15–251 тыс. трлн. долларов валового дохода), либо значительное время, затрачиваемое владельцем. Заявленная застройщиками доходность в размере 71 тыс. трлн. долларов и более обычно предполагает исключение профессионального управления из расчета.

Долгосрочная аренда жилых помещений (от 12 месяцев)

Где это работает: Бангкок — районы с высокой концентрацией экспатов (Сукхумвит, Сатхорн), Чиангмай (Нимман), Ко Самуи — для цифровых кочевников и пенсионеров, снимающих жилье.

Реалистичная валовая урожайность: 6–10%.

Преимущество: Меньшая управленческая нагрузка, более предсказуемый денежный поток, отсутствие неопределенности в отношении гостиничной лицензии, зачастую более низкий уровень вакантных площадей (хорошие арендаторы остаются на 2–3 года).

Недостаток: Более низкая номинальная доходность. Но после учета разницы в управленческих затратах и снижения износа чистая доходность часто оказывается ниже доходности краткосрочной аренды с меньшим отрывом, чем показывают валовые показатели.

Гибридные и корпоративные договоры аренды

Некоторые инвесторы заключают корпоративные или сезонные договоры аренды на 6 месяцев по ставкам, находящимся между краткосрочными и долгосрочными. Это особенно хорошо работает на таких рынках, как Ко Самуи, где западные арендаторы-пенсионеры стремятся к зимнему пребыванию в течение 4–8 месяцев. Доходность может достигать 5,5–71 тыс. трлн рупий при приемлемом обороте.

Выбор стратегии

Для большинства иностранных инвесторов с ограниченным знанием тайского языка и ограниченным временем пребывания на месте, Долгосрочные или гибридные договоры аренды приносят более высокую чистую доходность, чем краткосрочные. Несмотря на более низкие общие показатели, расчеты ухудшаются из-за управленческих расходов, нестабильной заполняемости и неопределенности в регулировании краткосрочного проживания.

Если вы планируете краткосрочную аренду, заранее учтите вопрос лицензирования и выберите недвижимость в здании или районе, где это явно допустимо. Неожиданности здесь обходятся дорого.

Для получения информации о методах оптимизации аренды на острове Ко Самуи — стратегии ценообразования, маркетинговых каналах и выборе управляющих партнеров — см. наш раздел. Советы, как извлечь максимальную выгоду из инвестиций в недвижимость на острове Ко Самуи.

Стратегии выхода и периоды удержания активов

Инвестиции в недвижимость без четкого плана выхода, как правило, приводят к замораживанию капитала. Рынок вторичной недвижимости Таиланда имеет специфические особенности, которые должны повлиять на ваше решение о покупке, а не быть обнаружены позже.

Минимальный срок владения — 5 лет.

Планируйте владение недвижимостью на срок более 5 лет, чтобы избежать специального налога на предпринимательскую деятельность в размере 3,31 TP3T. Это единое правило меняет подход к инвестициям в недвижимость в Таиланде по сравнению с такими рынками, как ОАЭ или США, где краткосрочные сделки по перепродаже более выгодны с точки зрения налогообложения.

Для большинства стратегий оптимальным сроком является семилетнее удержание: достаточно долго, чтобы пройти процедуру досрочного погашения, получить существенный прирост капитала и амортизировать транзакционные издержки; и достаточно коротко, чтобы сохранить возможность выбора.

Выходные каналы

1. Перепродажа на открытом рынке через местное агентство.

• Чаще всего встречается в виллах и кондоминиумах среднего ценового сегмента.
• На маркетинг обычно уходит 3–9 месяцев на острове Ко Самуи; 1–6 месяцев в Бангкоке; 6–18 месяцев для менее жидких продуктов.
• Комиссия агентства составляет 5% от продажной цены.

2. Перепродажа существующим арендаторам.

• Это случается реже, но, когда случается, это ценно. Долгосрочный арендатор, с которым договор аренды продлевается несколько раз, иногда становится покупателем.
• Зачастую сделка закрывается быстрее, иногда с небольшой скидкой.

3. Переуступка прав аренды (арендованной недвижимости)

• Продажа оставшейся части арендной платы и права собственности на здание другому иностранному покупателю.
• В некоторых случаях требуется сотрудничество первоначального арендодателя.
• Покупатели значительно снижают цены при коротких оставшихся сроках аренды — 30-летняя аренда, до окончания которой осталось 7 лет, по сути, стоит только стоимость самого здания.

4. Передача прав/наследование в семье

• Возможно оформление права собственности на квартиры в многоквартирных домах (простое наследование).
• Ситуация усложняется в случае аренды жилья и владения отдельным домом.
• Если для вас это важно, спланируйте передачу имущества по наследству с помощью тайского специалиста по планированию наследства.

5. Продажа застройщику (редко)

• Иногда такое случается с земельными участками или большими участками на берегу моря.
• Обычно это требует удержания актива до тех пор, пока не появится подходящий застройщик.

Как избежать ловушки нежидких продуктов

Некоторые категории недвижимости в Таиланде просто плохо перепродаются:

• Виллы в глубине острова без вида, без дохода от аренды, без удобств в шаговой доступности.
• Квартиры в строящемся жилом комплексе в районах с избыточным предложением на момент завершения строительства.
• Арендованные объекты недвижимости, срок аренды которых составляет менее 15 лет.
• Объекты недвижимости с нерешенными проблемами соответствия нормативным требованиям (несанкционированные пристройки, споры о границах, неясность прав на водопользование).

Проведение комплексной проверки при покупке обходится дешевле, чем выявление проблемы при перепродаже.

Варианты финансирования для иностранных покупателей

Большая часть иностранных инвестиций в недвижимость в Таиланде финансируется за счет собственных средств. Существующие варианты финансирования ограничены и редко бывают конкурентоспособными с точки зрения чистой стоимости капитала.

Ипотечные кредиты в тайских банках для иностранцев

Некоторые тайские банки (Bangkok Bank, филиал в Сингапуре, UOB Thailand, ICBC Thailand) предлагают ипотечные кредиты иностранным покупателям на определенных условиях:

• Соотношение суммы кредита к стоимости залога: Как правило, максимальная доза составляет 50–701 Т3Т (против 901 Т3Т для жителей Таиланда).
• Тип недвижимости: Практически все квартиры в кондоминиумах; виллы, сдаваемые в аренду, НЕ подходят.
• Местонахождение покупателя: Зачастую покупатель должен быть налоговым резидентом Сингапура, Гонконга, ОАЭ или другого регионального финансового центра, при этом сингапурский филиал банка должен являться отправной точкой сделки.
• Процентные ставки: обычно MLR + 1,5–3% (следовательно, 7–9% в текущих условиях)
• Срок кредита: 10–20 лет, зачастую ограниченный возрастом покупателя.

Математические данные редко бывают лестными. Кредит с коэффициентом LTV 60% и процентной ставкой 8% на квартиру стоимостью 12 млн бат с чистой доходностью 5% не позволяет обслуживать долг только за счет арендного дохода. Финансирование из иностранного банка имеет смысл для покупателей, которым нужен заемный капитал и которые имеют другие источники дохода для покрытия дефицита; однако оно редко обеспечивает положительный денежный поток с первого дня.

Оффшорное финансирование

Некоторые покупатели используют кредитные линии под залог недвижимости, кредиты под залог ценных бумаг или международное частное банковское финансирование в своей стране, а затем вкладывают наличные в Таиланд. Это часто приводит к более низким эффективным процентным ставкам (3–61 тыс. рупий за 3 триллиона) и позволяет избежать ограничений по соотношению кредита к стоимости залога, но привязывает недвижимость в Таиланде к балансу вашей страны проживания.

Покупка за наличные (наиболее распространенный вариант)

Примерно 90–951 тыс. трлн тайваньских долларов (TP3T) приходится на покупку недвижимости иностранными гражданами за наличные. Простота административных процедур, большая гибкость застройщика/продавца в ценообразовании, а также отсутствие комиссий и задержек, связанных с ипотекой, благоприятствуют покупателям, приобретающим недвижимость за наличные на этом рынке.

Если вы рассматриваете возможность финансирования, смоделируйте ситуацию с денежными средствами как базовый вариант и используйте заемные средства только в том случае, если кредитное плечо обеспечивает явно более высокую доходность с учетом риска.

Что касается специфических для Самуи сценариев финансирования и распространенных на острове планов оплаты от застройщиков, свяжитесь с нашей командой — Мы помогли покупателям структурировать сделки в большинстве крупных тайских банков и в рамках девелоперских проектов.

5 ошибок, которые допускают инвесторы в Таиланде

После тысяч переговоров с покупателями на Ко Самуи и окрестных рынках мы постоянно наблюдаем следующие закономерности. Избежать их дешевле, чем оправиться от них.

1. Покупка строящегося жилья у застройщика со слабым финансовым положением.

Покупка недвижимости на этапе строительства может принести прирост капитала в размере 15–251 триллионов рупий в период между заключением контракта и сдачей объекта, если застройщик сдаст его в срок. В то же время, это может привести к тому, что вам придется внести депозит в размере 301 триллиона рупий за наполовину построенный проект, не будет соблюден график завершения строительства, а застройщик замолчит. В Таиланде за последнее десятилетие было множество ярких примеров, особенно на Пхукете и в Паттайе.

Меры по смягчению последствий: Покупайте жилье на этапе строительства только у застройщиков с подтвержденными завершенными проектами (посетите их лично), налаженными банковскими связями и, в идеале, с системой эскроу или поэтапной оплатой. Избегайте застройщиков, чьи рекламные материалы выглядят более привлекательно, чем их строительные площадки.

 

2. Игнорирование платы за эксплуатацию и обслуживание, резервных фондов и управленческих расходов при покупке.

Расчет доходности по статье 7% редко включает в себя эксплуатационные расходы, пополнения резервного фонда или налог на прибыль по статье 15%. Инвесторы, которые самостоятельно рассчитывают доход, используя только «доход от аренды за вычетом ипотеки», получают существенно завышенные результаты.

Меры по смягчению последствий: Постройте свою модель, используя чистую прибыль, а не валовую. Добавьте 25–301 тыс. трлн долларов к операционным расходам в качестве резерва на статьи, не указанные в брошюре.

3. Наивная тайская компания с ограниченной ответственностью, созданная для продажи частных вилл.

Предложение о продаже виллы в полную собственность через тайскую компанию с ограниченной ответственностью активно рекламируется на некоторых рынках и создает постоянные юридические риски. Многие инвесторы обнаруживают это только при попытке продать или передать актив.

Меры по смягчению последствий: Если структура основана на номинальных акционерах из Таиланда, не преследующих активную коммерческую цель, следует рассматривать ее как высокорискованную и обратиться за действительно независимой юридической консультацией. «Тайский юрист, рекомендованный застройщиком», не является независимым консультантом.

4. Нет плана выхода, кроме как «продать, когда захочу».

Ликвидность на тайском рынке недвижимости существенно различается в зависимости от субрынка. В некоторых районах сделки стабильно продаются в течение 6 месяцев, в других — более 24 месяцев при сопоставимой цене. Инвесторы, которые не задумывались о выходе из сделки до покупки, часто обнаруживают проблему в самый неподходящий момент.

Меры по смягчению последствий: Прежде чем покупать, спрогнозируйте свой выход из сделки. Сколько времени потребуется, чтобы продать эту недвижимость по цене 90% от запрашиваемой? Кто является вероятным покупателем? Какую скидку они обычно требуют?

5. Недооценка управления расстоянием

Владение недвижимостью в 8000 км от места жительства кажется простым делом, пока не сломается кондиционер в разгар сезона сдачи в аренду, не потребуется срочная замена плитки в бассейне или арендатор не исчезнет в середине срока аренды. Для владельцев, не проживающих в данном районе, наличие компетентного управляющего на месте — агентства, частного лица или обоих вариантов — является обязательным. Выстраивать эти отношения до возникновения проблем гораздо дешевле, чем во время кризиса.

Меры по смягчению последствий: Умножьте валовой доход от аренды на 15–25% и рассматривайте это как структурные затраты, а не как дискреционные. Инвесторы, которые отказываются от услуг управляющей компании, обычно сами понимают, почему они необходимы.

 

Где находится компания Three Seasons Properties?

 

Мы — агентство недвижимости на острове Ко Самуи. Мы специализируемся на этом острове, потому что знаем его досконально — от прибрежного Плай Лаем до расположенного в глубине острова Маенама, от бутикового Бопхута до роскошного Чоенг Мона. Мы помогли сотням иностранных покупателей оформить сделки по приобретению вилл, квартир и земельных участков, и поддерживаем постоянные отношения с тайскими юристами, бухгалтерами и менеджерами, которые специализируются на обслуживании иностранных инвесторов.

Если вас интересуют квартиры в Бангкоке или недвижимость на Пхукете, наше агентство вам не подойдет. Для этих рынков лучше сотрудничать со специалистами, которые знают местный рынок так же хорошо, как и мы.

Если Ко Самуи входит в ваш список мест для отдыха, вот чем мы можем вам помочь:

• Тщательно подобранный каталог вилл, квартир и земельных участков. — Полный список объектов смотрите по ссылке: виллы на продажу
• Выбор района - наш Путеводитель по району Ко Самуи для инвесторов в недвижимость сравнивает все 7 зон
• Процесс для иностранных покупателей — см. наши статьи: 10 вещей, которые должны знать экспаты и пошаговое руководство по покупке виллы
• Максимизация прибыли после покупки — см. наши Советы по максимально эффективному использованию инвестиций в недвижимость на острове Самуи
• Контекст образа жизни - наш Путеводитель по выходу на пенсию на острове Ко Самуи
• Прямой разговор — свяжитесь с нашей командой Для бесплатной консультации по вашим целям

 

Инвестиции в недвижимость в Таиланде могут принести отличную прибыль покупателям, которые выберут правильный рынок, будут держать недвижимость достаточно долго, чтобы получить разрешение на досрочное погашение налога на прибыль, правильно структурируют право собственности и будут рассчитывать доходность, исходя из чистой прибыли, а не валовой. Однако для покупателей, которые пропускают эти шаги, это может обернуться дорогостоящими уроками.

Какой бы путь вы ни выбрали дальше, цель — принимать взвешенные решения. Мы предпочитаем, чтобы вы получили ясность, а не заключили сделку с сожалением.

Последнее обновление: май 2026 г. Указанные налоговые ставки и правила отражают законодательство Таиланда на эту дату и могут изменяться. Данное руководство содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Перед принятием любого инвестиционного решения проконсультируйтесь с квалифицированными тайскими специалистами.

Посмотрите, что сегодня есть на рынке: Продается недвижимость на острове Ко Самуи..